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Mitteilungen - Bauen und Vergabe

StGB NRW-Mitteilung 565/2002 vom 05.09.2002

Nichtigkeit eines Ablösungsvertrages

Das OVG NRW hat in seinem Urteil vom 07.05.2002 - 3 A 2910/99 - zu dem Sachverhalt der Nichtigkeit eines Ablösungsvertrages über Erschließungsbeiträge, dessen Ablösebetrag auf der Basis einer "unzulässigen" Erschließungseinheit ermittelt worden ist, Stellung genommen:

Der Kläger und seine Ehefrau schlossen im Jahre 1991 mit der Stadt N. einen Vertrag über die Ablösung der Erschließungsbeiträge für ihr Hausgrundstück und ihr Garagengrundstück; der Ablösebetrag war dabei ermittelt worden für einen von zwei zum Haus führenden Wohnwegen sowie für die Fahrstraßen einer Erschließungseinheit aus einer Hauptstraße und 16 Nebenstraßen. Ungeachtet des Ablösungsvertrages zog der Bürgermeister der Stadt N. wegen der Rechtsprechung zur "Mißbilligungsgrenze" (BVerwG, Urteil vom 09.11.1990 - 8 C 36.89 -) den Kläger im Jahre 1998 zu Erschließungsbeiträgen für eine Fahrstraße und zwei Wohnwege heran, die zusammen etwa doppelt so hoch waren wie der Ablösebetrag. Die Klage auf Aufhebung des Heranziehungsbescheides (im Umfang des über den Ablösebetrag hinaus geforderten Beitrags) hatte beim VG Erfolg, wurde (von einer geringen Reduzierung des Nachzahlungsbetrages abgesehen) vom OVG jedoch abgewiesen.

Aus den Gründen:

Entgegen der Auffassung des VG ist eine Veranlagung des Klägers zu Erschließungsbeiträgen für das Wohnhausgrundstück und das Garagengrundstück nicht mit Rücksicht auf den Ablösungsvertrag vom 22.11.1991 ausgeschlossen. Denn dieser Vertrag ist nichtig und kann deshalb keine Rechtswirkungen entfalten:

Den Gemeinden ist es grundsätzlich untersagt, Erschließungskosten anders als durch die Erhebung von Erschließungsbeiträgen nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften auf die Eigentümer der erschlossenen Grundstücke umzulegen. Das Gesetz läßt eine Ausnahme hiervon insofern zu, als eine Gemeinde nach Erlaß von Ablösungsbestimmungen Vereinbarungen über die Ablösung des Erschließungsbeitrags treffen kann (§ 133 Abs. 3 Satz 2 BBauG/§ 133 Abs. 3 Satz 5 BauGB). Fehlen indes ausreichende Ablösungsbestimmungen, so führt dies zur Nichtigkeit eines gleichwohl geschlossenen Ablösungsvertrages.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 27.01.1982 - 8 C 24.81 -, DVBl. 1982, 550.

Die Notwendigkeit, vor dem Abschluß von Ablösungsverträgen (ausreichende) Ablösungsbestimmungen zu erlassen, bedeutet zugleich, daß die Ablösungsverträge nur in Übereinstimmung mit den Ablösungsbestimmungen geschlossen werden dürfen und daß ein Ablösungsvertrag, dessen Ablösebetrag in Abweichung von den anzuwendenden Bestimmungen ermittelt worden ist, nichtig ist.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 01.12.1989 - 8 C 44.88 -, DÖV 1990, 285.

Eine zur Nichtigkeit führende Abweichung von den Ablösungsbestimmungen ist beispielsweise anzunehmen, wenn diese vorschreiben, den Ablösebetrag in der für die Beitragserhebung vorgesehenen Art zu berechnen, der Aufwand dem zuwider jedoch für eine Erschließungseinheit ermittelt und verteilt wird, ohne daß der hierfür erforderliche Ratsbeschluß vorliegt.

Vgl. OVG Saarlouis, Beschluß vom 12.02.1998 - 1 Q 67/97 -, KStZ 1998, 138, sowie BVerwG, Beschluß vom 29.10.1993 - 8 B 186.93 -; vgl. auch Driehaus, Erschließungs- und Ausbaubeiträge, 6. Aufl., § 22 Rn. 13.

Nach diesen Maßstäben ist der am 22.11.1991 zwischen der Stadt N. und dem Kläger sowie seiner Ehefrau geschlossene Ablösungsvertrag als nichtig anzusehen, und zwar unabhängig von der unter den Beteiligten umstrittenen Frage, ob die Einhaltung der sog. Mißbilligungsgrenze durch Gegenüberstellung der Einzelbeträge oder der Gesamtbeträge zu prüfen ist. Gemäß § 11 Satz 1 der Erschließungsbeitragssatzung 1988 bestimmt sich der Betrag einer Ablösung "nach der Höhe des voraussichtlich entstehenden Beitrages". Somit war der Ablösebetrag - nicht anders als vom Beklagten im Vorausleistungsbescheid vom 13.11.1991 vorgesehen - in der Weise zu bestimmen, daß in Übereinstimmung sowohl mit dem Baugesetzbuch als auch der Erschließungsbeitragssatzung die abzurechnende Anlage festgelegt, der auf sie voraussichtlich entfallende Erschließungsaufwand ermittelt und dieser auf die durch die Anlage erschlossenen Grundstücke verteilt wurde. Die dem Ablösungsvertrag vom 22.11.1991 zugrundeliegende Beitragsermittlung hat diese Anforderungen verfehlt. Sie bezog sich nämlich nicht auf den voraussichtlichen Aufwand für die F.-Straße, sondern auf den Aufwand für die "Anbaustraßen und ihre Stichstraßen und Garagenhöfe" der "Erschließungseinheit W.". Die "Bildung einer Erschließungseinheit" aus der W. Straße und einer größeren Zahl von Nebenstraßen wird jedoch vom Gesetz (nach den hierfür in der Rechtsprechung des BVerwG entwickelten Maßstäben) nicht zugelassen.

Vgl. Driehaus, a.a.O., § 14 Rn. 40 ff. (m.w.N. aus der Rechtsprechung des BVerwG).

War dem entsprechend die Verteilung nicht auf die Abrechnungsgebiete der einzelnen Erschließungsanlagen, sondern fehlerhaft auf die ganze Erschließungseinheit bezogen, so liegt hierin ein zur Nichtigkeit des Ablösungsvertrages führender Mangel, dem auch nicht durch Auslegung oder Umdeutung abgeholfen werden kann. Entgegen der Auffassung des Klägers erscheint dieses "Defizit" des Ablösungsvertrages vom 22.11.1991 nicht deshalb "in einem milderen Licht", weil die Vertragschließenden wohl der Auffassung waren, sie handelten entsprechend den rechtlichen Anforderungen. Wird nämlich (mit dem BVerwG, Urteil v. 01.12.1989, a.a.O.) der Abschluß eines Ablösungsvertrages in Abweichung von den Ablösungsbestimmungen als Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot gewertet, so kann der "gute Glaube" der Vertragschließenden nicht zu einer Milderung der rechtlichen Folgen in dem Sinne führen, daß der Vertrag lediglich als "rechtswidrig", nicht jedoch als "unwirksam" anzusehen wäre. Dem Vertragsrecht ist insoweit eine Differenzierung zwischen "schlichter" Rechtswidrigkeit, die die Wirksamkeit des Vertrages nicht berührt, und einer zur Unwirksamkeit führenden "gesteigerten" Rechtswidrigkeit - entsprechend der "Nichtigkeit" eines Verwaltungsaktes - fremd.

Az.: II/1 643-00/1

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